Cu cât ar putea scădea preţurile locuinţelor după ieşirea din criza Coronavirus ?

Interviul este realizat cu Gheorghe Piperea, avocat și profesor de drept comercial ce activează în București, România. În perioada 1994-1996, domnul Piperea a fost judecător la Judecătoria Sectorului 1 din București.

Ce impact va avea pandemia asupra domeniului imobiliar?

Despre piaţa imobiliară am spus încă de acum 3-4 luni că aceasta se pregateşte de implozie, sub greutatea noilor dezvoltari de locuinţe şi de spaţii de birouri. Piaţa era deja supra-saturată, fiind pe punctul de a reintra în criză înainte de pandemie. În acest moment, nimeni nu mai are bani de plată a creditelor şi, cu atât mai puţin se va mai gasi cineva care să fie atât de imprudent încât să contracteze un credit pentru locuinţă. Erau deja scumpe (mai ales cele în blocurile vechi, până în anii '77), pentru ca omul de rând să îşi poată permite să le achite fără credit. Iar spatţile de birouri, deja excedentare înainte de pandemie, vor fi goale luni de zile, căci nu va fi de lucru şi, deci, nu vor fi nici surse de finanţare a chiriilor. Vor apărea secţiuni întregi ale oraşelor mari care vor arăta ca nişte oraşe-fantomă. Cele mai afectate vor fi Clujul şi Timişoara.

Ce sfaturi le-aţi da oamenilor care îşi caută locuinţă, după ce trece perioada aceasta?

​Să aştepte puţin până când se reechilibrează piaţa. Preţurile vor fi mult mai decente. Cu economiile acumulate fie vor putea cumpăra ceva direct, fără credit, fie vor fi nevoiţi să apeleze la credite mult mai mici. Probabil piaţa chiriilor va scădea şi sunt şanse ca oamenii să înceapă să gândească pozitiv ideea de a locui cu chirie, ceea ce i-ar pune în trendul obiceiurilor de locuire din ţări ca Germania sau Franţa.

Cum consideraţi că va fi piaţa imobiliară în următoarele luni? Dar în 2021? 

Cel mai probabil vor fi vândute numai locuintele care respecta anumite standarde de calitate cerute de cei care deţin cash şi, respectiv, locuinţele foarte ieftine, care sunt construite cu asistenţă financiară de la stat sau de la autorităţile administrativ-teritoriale. Cu privire la preţurile locuinţelor şi chiriilor, părerea mea este că acestea vor înregistra scăderi semnificative, în procent de 15% - 30% (mai ales la blocurile vechi).

Ce impact va avea pandemia asupra tuturor industriilor?

Pandemia va avea efectele ei nocive pentru sectorul IMM-urilor şi al profesiilor liberale sau reglementate. Dar pandemia – care va trece până la urma – este nimica toată faţă de efectele devastatoare ale măsurilor administrative luate de autorităţi, fie ca vorbim de cele româneşti, fie că vorbim de cele ale guvernelor unor tări din UE de care România este cvasi-total dependentă. Închiderea aproape totală a economiei, cu două săptamâni înainte de izolarea în casă „recomandată" de autorităţi, va ruina economia noastră pentru ani de zile de acum incolo. 

O pandemie care, acum o lună, era o simpla răceala pentru preşedintele Johannis, devine zilele astea un tsunami de zece ori mai înalt decât cel care a distrus Indochina în 2004. 

Gândiţi-vă numai la cei aproape un milion de oameni care rămân fără job zilele astea, pentru că li se suspendă contractele de muncă pentru a încasa indemnizaţiile de mizerie pe care le va plăti guvernul (2,2 milioane de oameni lucrează în Romania, pe salariul minim pe economie; 75% din acest salariu înseamna putin mai mult de 1500 de lei brut; cu taxe, impozite si contributii, omului ii va rămâne în mână 1000 de lei, de 2 ori mai puţin decât îi trebuie ca să îşi plăteasca ratele la bancă). Mai gandiţi-vă la cei 2 milioane de oameni care se întorc din Italia şi Spania, pe motiv că nu au asigurari de sănătate, precum şi pe motiv că îşi imaginează că aici vor fi la adăpost. Aceşti oameni nu au de muncă în România şi nu vor mai avea de muncă nici în Italia sau Spania, fie pentru că şi acolo sectorul IMM este distrus, fie pentru că patronii din acele ţări vor prefera să angajeze spanioli şi italieni. Mai grav este că IMM-urile noastre odată închise, cu greu se vor mai putea pune pe picioare pentru a relua anagajările. Vă dau şi un motiv obiectiv pentru asta – dacă se produce ceva, în Romania, acest ceva este multitudinea de piese, subansambluri, mărfuri sub brand strain, servicii, subcontractari (sectorul IT fiind „campion" în acest domeniu). Acest ceva se reduce drastic sau dispare in secunda următoare declanşării recesiunii în ţări precum Germania, Franţa, Italia, Olanda, Austria, ţări din care provin majoritatea multinaţionalelor care covârşesc economia României.

Să ne gândim un pic ce înseamnă acest somaj pentru rate de credit, utilităţi, cumpărături din mall şi super-market şi, la final, TVA colectat la bugetul de stat. O contractie a consumului şi a încasării de TVA la buget de 10 ori mai gravă decât cea din anul 2009.

Să ne gândim, de asemenea, ce înseamnă pentru bugetul de stat dispariţia unui număr atât de mare de contribuabili sau supra-îndatorarea şi ruina unui număr atât de mare de persoane fizice.

În tot acest timp, chetuielile sociale vor exploda. Cu ce se va finanţa bugetul, dacă nu vor mai fi venituri constante şi sigure din taxe, impozite şi contribuţii sociale? Evident, din împrumuturi publice, la costuri astronomice. Sunt curios dacă guvernul va opri programele de ajutor de stat pentru marile corporaţii şi subvenţiile pentru marile întreprinderi „energofage", pentru a reorienta sumele respective către efortul de combatere a pandemiei economice în care ne afundăm. Probabil că nu. Sunt curios dacă guvernul va obliga marile corporaţii care stau pe munţi de lichiditati, mai ales cele care au profitat de criză (ex: volumele de vânzari ale super-market-urilor care se situează, de mai mult de o lună la niveluri mai ridicate decât cele din perioada Crăciunului). Probabil că nu. Tot „sfântul" împrumut la bănci va fi soluţia salvatoare. Cu costurile astronomice de rigoare şi cu evidenta amanetare a viitorului copiilor noştri.

În privinţa creditelor-taxelor şi impozitelor ce este de făcut? Există şanse să fie executaţi silit oamenii care nu le vor plăti?

În lipsa unei legi speciale care să suspende aceste plăti până la finalul anului, se pot aplica principiile din Codul civil referitoare la stingerea datoriei sau a penalităţilor pentru motiv de forţă majoră, caz fortuit, imprevizibilitate a apariţiei prejudiciului. A se analiza, în acest sens, art. 1634 si art. 1533 Cciv.

Cât timp estimaţi că va dura situaţia actuală?

Circa 6 luni.