INTERVIU Ștefania Zorilă, Notar Public, AEQUITAS: Ce trebuie să iei în calcul atunci când achiziționezi o locuință în stadiul de proiect?

Stimată doamnă Notar Public știm că multe persoane sunt temătoare atunci când achiziționează o locuință în stadiul de proiect. De aceea, vă întreb ce este important să urmărească o persoana atunci când își cumpăra un apartament în acest stadiu?

Achiziția unui imobil este întotdeauna un moment important, indiferent daca acesta va fi viitoarea dumneavoastră locuință sau va avea rolul unei investiții financiare și va trebui tratat ca atare. Dacă v-ați hotărât să achiziționați un apartament nou care face parte dintr-un proiect rezidențial în stadiu de proiect sau în curs de edificare, va trebui să urmăriți anumite aspecte care vor garanta siguranța acestei tranzacții.

Cel mai important document pe care va trebui să vă asigurați că il posedă dezvoltatorul proiectului rezidențial din care face parte apartamentul dorit, este autorizația de construire emisă de primăria competentă, precum și dovada înscrierii acesteia în cartea funciară a terenului pe care se dezvoltă proiectul rezidențial. În multe situații, dezvoltatorul deține cu titlul de proprietate acest teren, dar uneori acest teren poate fi deținut de o altă persoană fizică sau juridică care a încheiat cu dezvoltatorul imobiliar un contract de asociere în participațiune sau un alt tip de contract care dă acestuia dreptul de-a construi pe acest teren, constituind în favoarea sa în drept de superficie. Acest drept de superficie este un drept complex compus din dreptul real de folosință asupra terenului și dreptul de proprietate asupra construcției viitoare. Finalizarea construcției, respectiv îndeplinirea obligațiilor asumate în acest contract, va avea ca efect stingerea contractului prin împărțirea beneficiilor printre care și intrarea în patrimoniul dezvoltatorului a dreptului de proprietate indiviz asupra terenului, drept aferent apartamentelor nou edificate. Astfel de situații juridice nu constituie un impediment pentru încheierea de antecontracte de vânzare-cumpărare a apartamentelor ce vor face obiectul noi construcții.

Situația juridică a proiectulului rezidențial trebuie să rezulte din extrasul de carte funciară care vă va fi pus la dispoziție de către reprezentanții dezvoltatorului. În acest extras de carte funciară, în afară de intabularea dreptului de proprietate/folosința asupra terenului și de notarea autorizației de construire, este posibil să existe înscrisă o ipotecă în favoarea băncii care finanțează acest proiect rezidențial. Existența acestei ipoteci nu trebuie să vă îngrijoreze, aceasta constituind o garanție suplimentară pentru orice cumpărător, deoarece banca care finanțează acest proiect a efectuat verificări suplimentare înainte de a acorda creditul solicitat de către dezvoltator.

Ce trebuie sa verifice potențialul cumpărător când semnează un antecontract? Există garanții?

Situația juridică a proiectului rezidențial, termenul de finalizare, detalii legate de suprafețe, compunerea apartamentului, inclusiv schița acestuia, prețul și detalii legate de plata acestuia, reprezentarea legală a dezvoltatorului respectiv promitentul vânzător, vor fi prezentate în cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare, semnat întotdeauna în fața unui notar public, în formă autentică. Încheierea acestui document naște în favoarea beneficiarului cumpărător garanții legale care-l vor asigura pe acesta că își va recupera avansul din prețul plătit atunci când promitentul vânzătorul nu va putea să livreze, in termenele și condițiile prevăzute în cuprinsul antecontractului, apartamentul contractat. Astfel, beneficiarul cumpărător sau promitentul achizitor va beneficia de ipoteca legală instituită de articolul 2386 alin 2 din Codul Civil, astfel: …beneficiază de ipotecă legală:…

Alin 2. promitentul achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a contracta având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară, asupra imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor plătite în contul acestuia;,,. Această ipotecă legală va garanta restituirea avansului indiferent de cuantumul acestuia, respectiv chiar și în situația în care acesta reprezintă cea mai mare parte a prețului apartamentului.

De multe ori la baza acestui antecontract sta și un înscris sub semnătură privată care a avut ca obiect rezervarea apartamentului dorit de potențialul cumpărător, cu precizarea prețului agreat cu reprezentantul dezvoltatorului. Acest înscris nu ține locul unui antecontract, nu are forța sau efectele acestuia, și trebuie să fie urmat întotdeauna de un antecontract de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică în fața unui notar public, act ce constituie titlu executoriu.

Formalități necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare

Pentru a se putea încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, dezvoltatorul rezidențial respectiv promitentul vânzător din cadrul antecontractului, va trebui să finalizeze lucrările de construire, să încheie cu autoritățile publice competente cum ar fi Primăria, Inspectoratul de Stat în Construcții precum și cu reprezentanții antreprenorilor implicați in proiect, procesul verbal de recepție finală a construcției, document în baza căruia se va emite certificatul de atestare al edificării construcției, act care va sta la baza intabulării in cartea funciara a terenului, a imobilului condominium. Ulterior acestor operațiuni, se vor mai efectua de către dezvoltator operațiuni cadastrale, notariale și de carte funciară, respectiv de apartamentare a construcției și de dezlipire a terenului pe care a fost edificată construcția, in vederea obținerii cărților funciare individuale ale apartamentelor și ale locurilor de parcare. Abia după obținerea acestora, si doar in situația in care plata prețului provine integral din sursele proprii ale cumpărătorului, se vor putea fie încheia contractele de vânzare-cumpărare ale apartamentelor nou edificate., In situația in care prețul este finanțat de o banca, se va încheia un act adițional la antecontractul de vânzare-cumpărare în care se va menționa numărul cadastral al apartamentului, iar întreaga documentație, de la actul de proprietate al dezvoltatorului și până la extrasul de carte funciară al apartamentului, vor fi trimise băncii finanțatoare în vederea aprobării finale a dosarului de credit. Abia după ce banca va aproba finanțarea prețului, se va încheia contractul de vânzare-cumpărare precum și un contract de ipotecă pentru garantarea restituirii creditului acordat cumpărătorului. În cadrul programului Prima Casă nu se mai încheie acest contract de ipotecă, garanția restituiri creditului fiind oferită de Statul Român. Beneficiarii acestui program se bucură și de taxe reduse în momentul în care vor finaliza documentația necesara pentru achiziția apartamentului.

Predarea apartamentului către beneficiarul cumpărător poate avea loc înainte de semnarea contractului, iar in acest sens se va semna procesul verbal de predare primire în care se vor menționa, dacă va fi cazul, eventualele remedieri ce se vor aduce apartamentului. Uneori aceasta predare poate avea loc după semnarea contractului de vânzare-cumpărare, termenul la care aceasta va avea loc, fiind menționat expres în cuprinsul acestuia.

La predare, apartamentele vor fi conectate la furnizorii de utilități publice, urmând ca după încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, noii proprietari ai apartamentelor sa încheie contracte în nume propriu cu toți acești furnizori. Totodată, după încheierea contractului de vânzare-cumpărare, acesta va fi înscris în cartea funciară a apartamentului prin grija Notarului Public instrumentator si pe rolul fiscal al Direcțiilor de Impozite si Taxe ale Primăriilor competente, prin grija cumpărătorului.

Există posibilitatea ca potențialul cumpărător să nu-și mai recupereze banii daca dezvoltatorul intră în faliment? 

Deși rare, exista si situații când lucrurile nu merg bine iar dezvoltatorul nu va putea livra în condițiile stabilite apartamentul, fiind posibil ca acesta să se afle în stare de insolvență. În această situație distingem două variante.

Prima este aceea în care dezvoltatorul se reorganizează, iar în baza unui plan de reorganizare, aprobat de adunarea creditorilor si înfățișat judecătorului sindic, va propune noi surse de finanțare care să-i permită finalizarea proiectului și livrarea bunurilor către clienții săi. Într-o astfel de situație, promitenții cumpărători trebuie să formuleze si sa solicite practicianului in insolventa, înregistrarea unei declarații de creanță in termenul prevăzut in notificarea trimisa de acesta conform art. 99 din Legea 85/2014, în baza căreia vor figura pe tabelul de creanțe la poziția creditori garantați având în vedere că beneficiază de ipoteca legală arătată mai sus, conform art. 5, pct. 15 din aceeași lege. În această situație șansa de recuperare a apartamentelor este destul de mare dar perioada de timp necesară pentru aceasta, va fi mult crescută față de perioada de timp avută inițial în vedere la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare. Precizăm încă odată că ipoteca legală se naște doar în baza antecontractelor de vânzare-cumpărare încheiate în formă autentică deoarece doar înscrisurile autentice se pot înscrie in cartea funciara a imobilului, conform art. 888 Cod Civil.

A doua variantă este aceea în care dezvoltatorul va intra în faliment, fie ca urmare a unui plan reorganizare nereușit, sau neaprobat, fie in mod direct, la cererea acestuia sau a unui creditor. În această situație bunul imobil, indiferent de stadiu de execuție, va fi scos la vânzare prin licitație, in baza unui regulament de vânzare aprobat de adunarea creditorilor, iar sumele obținute vor fi împărțită între creditorii înscriși pe tabelul de creanțe. Revenim asupra importanței declarațiilor de creanță, care trebuie formulate în termenul legal. Și in aceasta situație, beneficiarii cumpărători au șanse sa își recupereze avansurile plătite sau o parte a acestora.

In piața imobiliara actuala, numărul falimentelor societăților care se ocupa de dezvoltare imobiliara este scăzut, acestea constituind o excepție, regula fiind aceea a proiectelor rezidențiale care livrează apartamente sau locuințe individuale, la termenele si în condițiile stabilite cu clienții acestora.