Crosspoint Real Estate: Măsurile implementate la nivel guvernamental vor determina dacă piaţa imobiliară îşi va reveni în forma de V,W,U sau L

Cu un volum total de aproximativ 130 milioane EUR în primul trimestru, piața românească de investiții a avut un debut de an similar cu cel din 2019, când volumul tranzacțiilor T1 a fost de 117.5 milioane EUR. Acest volum este însă mai degrabă un rezultat al inerției pieței, deoarece majoritatea tranzacțiilor importante fuseseră deja inițiate anul trecut. „Un scenariu optimist situează volumul total al investițiilor pentru 2020 la 750 milioane EUR, în timp ce unul pesimist undeva la 500 milioane EUR. Prin urmare, nu ne așteptăm ca piața de investiții să treacă printr-o schimbare dramatică în 2020 comparativ cu anul precedent", ne spune Codrin Matei, Managing Partner al agenției de cosultanță imobiliară Crosspoint Real Estate.

Până în prezent în 2020, tranzacțiile mari au fost realizate de investitori sud-africani și europeni consacrați, cu actori naționali încă prezenți, deși achiziționează produse mai mici. Ratele de capitalizare s-au mentinut la acelasi nivel si in primele trei luni din 2020. (investițiilor în clădiri de birouri și spații comerciale variază între 6,75-7%, în timp ce randamentul pentru spații industriale este de aproximativ 8%). 

Criza din 2007 - 2008 vs criza din 2020 

"Dacă discutăm de predicţii, având în vedere că 2019 a continuat seria evoluției pozitive a pieței din ultimii ani și intrăm în situația actuală dintr-o poziție mult mai puternică decât cea din 2007-2008, este posibil ca impactul să nu fie atât de violent. Piața e mai lichidă, gradul de îndatorare aferent persoanelor fizice este mult mai scăzut, salariile mai mari. Dar totul depinde de durata epidemiei, de măsurile luate de guvern în susținerea economiei și mai ales de modul de abordare a situației de către investitori, dezvoltatori și proprietari", declară pentru Investing in Property Codrin Matei, Managing Partner la Crosspoint.

Profesionişţii Crosspoint ne-au mai spus că pandemia coronavirusului va impacta toate aspectele pieței imobiliare din Bucuresti şi din ţara, afectând în special nivelul tranzacțiilor, deoarece capacitatea oamenilor de a munci și de a se deplasa este limitată. „Vom asista probabil la intarzieri in livrarea proiectelor de locuințe, mai ales în lunile următoare, iar pe termen mediu posibil ca deciziile de demarare a unor proiecte noi sa fie amanate. Perspectiva economică este extrem de incertă ceea ce face dificila estimarea unui scenariu de revenire", menţionează Bogdan Iliescu, Associate Residential, Crosspoint.

Oana Popescu, Associate Director Residential Capital Markets, Crosspoint declară pentru Investing in Property că putem vorbi de o piata activa a investitorilor. Epidemia de corona virus a provocat tulburari pe pietele financiare, moneda nationala s-a depreciat in raport cu euro, lucru care se resimte pe piata imobiliara. Investitorii sunt intr-o pozitie mult mai buna fata de precedenta criza din 2008, anul 2020 gasindu-i pe multi cu lichiditati. „Asadar investitorii profita de aceasta perioada pentru a negocia active care pana acum 2 luni aveau o valoare mai mare.Vedem un interes in zona hoteliera, fonduri interesate sa investeasca in aceasta perioada deinstabilitate economica, pentru a-si diversifica portofoliul".

Orice perioadă de schimbări naşte oportunităţi, iar acestea vor fi corelate cu ajustările de preţ versus cerere 

Experţii Crosspoint sunt de părere că în functie de masurile care vor fi implementate la nivel guvernamental vom sti daca ne vom situa intr-o piata cu o revenire in forma de V,W,U sau de ce nu, chiar L. „Lichiditatea va fi un indicator definitoriu in stabilirea pretului, iar coroborata cu cat timp va mai fi instaurata panica in randul consumatorilor se va contura mult mai clar directia spre care ne indreptam. „In functie de masurile care vor fi implementate la nivel guvernamental tocmai pentru a asigura deficitul de lichiditate, cat si evitarea unei situatii de blocaj pe o perioada indelungata, vom sti daca ne vom situa intr-o piata cu o revenire in forma de V,W,U sau de ce nu, chiar L (scenariu cel mai putin probabil)", subliniază Codrin Matei.

Tot el susţine că orice perioada de schimbari naste oportunitati, iar acestea vor fi corelate cu ajustarile de pret versus cerere. Cumparatorii vor fi destul de agresivi in perioada urmatoare asteptand asa-zisele „distressed assets".

Segmentul rezidenţial se află în expectativă în acest moment 

​În ceea ce priveşte segmentul rezidenţial, Bogdan Iliescu, Associate Residential, Crosspoint ne spune că acesta se afla in expectativa in acest moment, singurele proiecte in care se mai tranzactioneaza fiind cele finalizate si antecontractate. In piata au inceput sa apara cumparatori care vor sa speculeze oportunitati dar acest demers nu este acceptat de catre dezvoltatori, acestia nefiind dispusi sa scada pretul imobilelor. In urmatoarea perioada vom asista la diminuarea numarului tranzactiior, nu neaparat a preturilor.

„Deoarece sectorul rezidențial este cel mai vulnerabil în fața amenințării unui declin, acesta este și cel mai dependent de viteza de redresare a economiei pentru a se putea menține pe linia de plutire. În cazul unei reveniri rapide, livrările ar putea fi doar amânate pe un termen scurt și mediu dar un scenariu pesimist ar însemna ca unele proiecte să fie complet blocate de această lovitură bruscă", susţine acesta.

In comparatie cu alte tari din regiune, realitatea este ca piata de investment din Romania este destul de mica si nici nu sunt foarte multe produse disponibile spre tranzationare. Natura proprietarilor este una solida, iar nivelul yield-urilor la care ne situam este cu mult peste tarile din Europa Centrala si de Est, astfel ca pe termen mediu si lung, nu intrevad modificari ale randamentului de tranzactionare.Este absolut normal ca o parte din tranzactii sa fie amanate. Nici un cumparator nu isi doreste sa preia o situatie in care e nevoit sa discute cu marea majoritate a chiriasilor si sa gaseasca solutii de discountare a chiriei, chiar si pe o perioada de cateva luni.

"​Work from home" nu funcţionează pe termen lung, la fel cum nu funcţionează tranzactiile prin telefon sau videocall​ 

Experţii Crosspoint ne-au spus că până in momentul in care nu se vor ridica cel putin o buna parte din restrictiile starii de urgenta, nu prea avem cum sa vorbim de o piata in general, fiind de părere că aşa - zisa productivitate „work from home" nu funcţionează pe termen lung, la fel cum nu funcţionează tranzactiile prin telefon sau videocall. „O tranzactie, o intalnire declanseaza o emotie si succesul acesteia are la baza de multe ori „chimia" dintre parti. Ce chimie poate exista intre partile implicate intr-o tranzactie prin telefon, videocall, tur virtual sau alte tehnologii despre care se discuta in prezent? La fel se intampla si in cazul conceptului de „work from home". Se discuta de cat de mult a crescut productivitatea in perioada asta, dar se uita de conditiile in care se lucreaza. Oamenii sunt speriati de scenariul disponibilizarii si fortati sa stea in case", subliniază Codrin Matei.

Tot domnul Matei ne spune că va trebui să ne adaptam, evoluam si să mergem inainte, asa cum am facut si in timpul crizei trecute. "Piata va cunoaste probabil o dinamica accelerata in perioada de dupa ridicarea starii de urgenta (conteaza foarte mult si cum vor fi eliminate restrictiile care au fost impuse in aceasta perioada)", menţionează managing partner-ul companiei Crosspoint.