Ce trebuie să știi când semnezi antecontractul sau contractul de vânzare-cumpărare unei locuințe noi

Atunci când cumperi un apartament aflat în stadiul de proiect trebuie să te asiguri la semnarea contractului sau antecontractului că toate clauzele menționate sunt în avantajul tău. Iar pentru acest lucru, AZ Imobiliare a discutat cu mai mulți avocați pentru a veni în sprijinul tau, ca viitor proprietar al unei locuințe.

Bogdan Palade, avocat în cadrul baroului București subliniază faptul că anumite clauze sunt esențiale pentru poziția cumparatorului. "Printre cele mai importante clauze menționate în antecontract/contract sunt cele care reglemnetează termenul de livrare, garanțiile oferite cumpărătorului și mecanismele de control asupra dezvoltatorului atunci când acesta nu își îndeplinește obligațiile – exmplu – clauze referitoare la încetarea contractului, penalitățile pe zile de întârziere".

Ce trebuie să faci înainte de semnarea antecontractului​

Primul lucru pe care trebuie să-l faci înainte de semnarea antecontractului este solicitarea următoarelor documente: certificat de urbanism, autorizație de construcție, proces verbal de recepție și extras carte funciară, după caz. Este indicat să analizezi PUG-ul, PUZ-ul si PUD-ul aferent zonei unde este imobilul construit, astfel încât să nu riști ca dezvoltatorul/constructorul sa fi primit o autorizație de construcție și să fi construit cu încălcarea planurilor de urbanism mai sus menționate.

Trebuie să te asiguri de asemenea, că vei primi până la recepția imobilului cartea tehnică. Daca vei cumpăra un apartament deja construit, poți cere cartea construcției din start. Dacă nu, cere-o măcar înainte de vânzare.

Rezervarea locuinţei. Trebuie să ai în vedere ca acest contract de rezervare să cuprindă cel puțin următoarele aspecte: termenul pentru care este valabilă rezervarea apartamentului, identificarea apartamentului rezervat (numar de camere, suprafața, etaj, nr. de apartament, alte detalii, după caz), prețul cu care vei putea cumpăra apartamentul, stadiul de finalizare si echipare al apartamentului, dar şi dacă se semnează antecontract sau direct contract de vânzare-cumpărare.

În ceea ce privește situația în care vânzătorul se răzgândește și refuză să îți mai vândă apartamentul, poți specifica o clauză în acord cu care să primești o sumă de bani cu titlu de daune, chiar mai mare decât prețul rezervării.

Antecontractul de vânzare-cumpărare. De regulă vânzătorul te va chema la notar într-o anumită zi și la o anumită oră pentru încheierea antecontractului. Cere să vezi în prealabil draftul antecontractului şi comunică-i că dorești ca un avocat să-l analizeze. Dacă este cazul solicită negocierea clauzelor contractuale.

Ai grijă ca precontractul făcut să fie trecut în cartea funciară pentru a avea o prioritate la recuperarea banilor, în cazul unei eventuale insolvențe a dezvoltatorului!

Atenție la clauza care îi permite dezvoltatorului să nu respecte termenul stabilit

"Dacă vorbim de un imobil nou, în antecontract este trecut un termen în care vânzătorul se angajează să asigure construirea blocului și predarea apartamentului sau casei. Aparent totul este în regulă, dar ulterior există o clauză care îi permite vânzătorului să nu respecte termenul stabilit, din motive vag definite, descrise ca fiind ,,lucruri ce nu țin de posibilitățile sale de acțiune"(cum ar fi – lipsa forței de muncă, întârzieri în obținerea avizelor și a autorizațiilor etc). De cele mai multe ori aceste aspecte îl ajută pe dezvoltator să justifice orice întârziere, să nu plătească penalități de întârziere și să încheie contractul de vânzare la data stabilită unilateral de dezvoltator", mentioneaza domnul Palade.

Din poziția cumpărătorului, nu este echitabil, deoarece lipsa forței de muncă este un risc al antreprenorului ce decurge din activitatea acestuia. Din moment ce activează în domeniul construcțiilor, antreprenorul acționează ca un profesionist și anticipează oferta forței de muncă, motiv pentru care nu poate invoca pe parcursul desfășurării contractului că a întârziat din lipsa acesteia. În plus obținerea avizelor, autorizațiilor și altele asemenea sunt obligații ale dezvoltatorului și nu se justifică ca riscul obținerii acestora să fie împărțit cu cumpărătorul.

Ce clauză obligă dezvoltatorul să plătească prestatorului o sumă dacă depașește termenul menționat în contract

,,Trebuie inserată o clauză, în favoarea cumpărătorului prin care dezvoltatorul este obligat să plătească daune în valoare de 1.000 euro/zi cumpărătorului în situația în care termenul de finalizare a locuintei este depășit cu 1,2, maxim 3 luni, față de termenul stabilit în contract. Această clauză îl va determina pe dezvoltator să fie mai diligent în respectarea obligațiilor contractuale. Pe lângă acest aspect, cumpărătorul trebuie să se asigure că nu există nicio clauză ascunsă prin care dezvoltatorul își rezervă dreptul să modifice unilateral termenul de livrare", afirmă Bogdan Palade.

Vânzătorul trebuie să garanteze conformitatea intabulării cu situația reală a imobilului, iar acest lucru merită menționat în contract​

De asemenea, când vorbim de imobile noi, cumpărătorii trebuie să se asigure că bunul achiziționat a fost înscris conform contractului în cartea funciară. Nu este în interesul cumparatorului să achiziționeze un imobil ce nu poate fi intabulat sau cu privire la care există neconcordanțe cu situația reală. "De preferat ar fi să se insereze o clauză în contractul de vânzare - cumpărare prin care vânzătorul să garanteze conformitatea intabulării cu situația reală a imobilului, urmând ca în situația în care cumpărătorul va pierde un litigiu legat de înscrierea în cartea funciară să fie întreptățit să obțină de la vânzător prețul plătit și daune interese", ne spune Bogdan Panade.

Pe lângă aceste clauze sunt importante și cele care fac referire la prețul apartamentului si la modalitatea în care se plătește. Este importantă și menționarea monedei: lei/euro/usd, iar dacă vorbim de valută, trebuie să fie specificat și cursul valutar. 

Ce trebuie să faci la semnarea contractului de vânzare – cumpărare

Aspectul cel mai important la semnarea contractului este analizarea contractului de către un avocat care să reprezinte interesele cumpărătorului și totodată plata prețului – plătește la data semnării contractului de vânzare-cumpărare. Important de știut este că nu mai poţi să faci un contract de vânzare-cumpărare dacă nu este efectuată recepţia finală. Recepţia finală înseamnă să ai contracte pe absolut toate branşamentele, indiferent de operatorul care le furnizează.

Dacă tot ai facut un efort să cauți și să cumperi un apartament, fă treaba bună până la capăt

Atunci cand e gata apartamentul studiază cu mare atenție avizele date proiectului, cele de la siguranța în construcții mai ales, actele din care rezultă faptul că dezvoltatorul este proprietar pe terenul pe care construiește, autorizația de construcție, cartea tehnică a construcției si cadastrul.

Contactează un consultant tehnic și un avocat care să te asigure de faptul că apartamentul pe care îl cumperi este ok din punct de vedere tehnic și legal.